Como usar um studio como investimento imobiliário

Comprar um studio não é, por si só, um investimento. O que transforma a unidade em investimento é a estratégia com que você a coloca para trabalhar. O mesmo studio, na mesma rua, pode render de formas muito diferentes conforme a decisão de como operá-lo.

Se a pergunta anterior era se vale a pena investir em studio, aqui a conversa é outra: como fazer isso na prática. Este guia mostra as formas de rentabilizar um studio, como montar a operação e como escolher o caminho certo para o seu objetivo.

Antes da estratégia: o studio precisa estar certo

Nenhuma estratégia salva uma unidade mal escolhida. Antes de decidir como operar, o studio precisa estar em uma região com demanda, perto do transporte e em um prédio que não esteja inundado de unidades iguais. Esses critérios estão detalhados em localização: o que realmente pesa e no guia de bairros de São Paulo.

Com a unidade certa em mãos, o próximo passo é escolher como ela vai gerar retorno.

As quatro formas de usar um studio como investimento

Existem quatro caminhos principais, e eles não são excludentes: dá para começar por um e migrar para outro conforme o momento.

O aluguel tradicional é o caminho de menor esforço e maior previsibilidade. A locação por temporada pode render mais por metro quadrado, mas com mais operação e oscilação; tratamos dessa escolha em short stay ou aluguel tradicional e de onde ela funciona em short stay em São Paulo. A valorização é a perna que só se realiza na venda, e a flipagem transforma o imóvel em um projeto de curto prazo. Muitos investidores combinam duas: rendem com locação enquanto o imóvel valoriza.

Como montar a operação, passo a passo

Escolhida a estratégia, a execução tem três etapas:

• Comprar: na planta, o ticket é menor e há tempo de valorização até a entrega, mas a renda demora; pronto, a renda começa antes, com ticket maior. A escolha depende de você precisar de caixa agora ou poder esperar.
• Preparar: decoração e enxoval. No short stay não são opcionais, porque definem a diária e a avaliação. No aluguel tradicional, aceleram a locação e reduzem a vacância.
• Operar: precificar, anunciar, atender e manter. É aqui que a maioria decide terceirizar a gestão, porque sustentar isso todo mês é o que separa uma boa unidade de um bom resultado.

O passo a passo de como a Midrah conduz cada etapa está em como investir.

A conta que define qual estratégia usar

O retorno de um studio tem duas pernas que se comportam de formas diferentes: a renda (o que entra todo mês) e a valorização (a variação do preço, que só vira dinheiro na venda). Renda paga o seu mês; valorização constrói patrimônio. Saber qual das duas você prioriza já elimina metade das estratégias.

E, em qualquer caminho, os custos precisam entrar na conta desde o início: ITBI e cartório na compra, decoração e enxoval no preparo, condomínio, IPTU, manutenção, taxa de administração e imposto de renda ao longo da operação, e corretagem na venda. Fizemos essa conta completa, comparando com a renda fixa, em quanto rende R$ 300 mil em um studio.

Para testar cada estratégia com os seus números, o simulador de retorno compara imóvel, CDI, Tesouro Selic e poupança, e deixa ajustar tanto o aluguel quanto a valorização.

Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. As estratégias descritas dependem de fatores que variam ao longo do tempo, e todo investimento imobiliário é ilíquido e sujeito a risco. Nada aqui é recomendação de investimento.

Erros comuns ao usar um studio como investimento

• Comprar pelo próprio gosto: o que é bom para morar nem sempre é bom para alugar ou revender. Quem escolhe pelo gosto costuma comprar bem para si e mal para a operação.
• Ignorar a convenção do condomínio: muitos edifícios restringem a locação de curta duração. Descobrir isso depois da compra inviabiliza a estratégia de short stay.
• Subestimar os custos: condomínio proporcionalmente alto e imposto sobre o aluguel consomem boa parte da renda bruta.
• Escolher o lugar errado: um studio no bairro errado, sem demanda de locação, tende a não render o esperado, e esse erro de localização costuma sair caro.
• Operar de forma amadora: anúncio malfeito, diária fixa e limpeza inconsistente derrubam o resultado, principalmente no short stay.

Como escolher a sua estratégia

Reduza a decisão a quatro perguntas:

• Você precisa de renda mensal ou quer construir patrimônio? Renda aponta para locação; patrimônio, para valorização.
• Quanta oscilação de receita você aceita? Pouca, aluguel tradicional; mais, em troca de potencial maior, short stay.
• Você tem tempo para operar, ou vai terceirizar? A gestão entra na conta do retorno desde o primeiro dia.
• Qual o seu horizonte? Curto prazo combina com flipagem; longo prazo, com renda somada à valorização.

Com as respostas na mão, veja as operações disponíveis por região e fale com um especialista para desenhar a estratégia certa para o seu objetivo.