Quanto rende R$ 300 mil em um studio em São Paulo?

R$ 300 mil costuma ser o ticket em que o investidor para e compara duas rotas: deixar o dinheiro rendendo na renda fixa ou comprar um studio para alugar em São Paulo. Com a Selic em 14,15% ao ano, a conta ficou bem menos óbvia do que era há alguns anos.

Neste artigo usamos as taxas oficiais publicadas pelo Banco Central em 21 de julho de 2026 e cenários hipotéticos de locação para mostrar de onde vem o retorno de cada caminho, quais custos costumam ficar de fora da conta e em que situação cada um faz mais sentido. Nenhum número aqui é promessa de retorno.

Quanto rendem R$ 300 mil na renda fixa hoje

O ponto de partida precisa ser o custo de oportunidade. Em 21 de julho de 2026, o Banco Central publicava Selic e CDI a 14,15% ao ano e rendimento da poupança de 0,6741% ao mês (cerca de 8,4% ao ano, já com a TR). São essas as taxas que o imóvel precisa superar para justificar a troca.

Simulação ilustrativa com as taxas vigentes em 21/07/2026, mantidas constantes por 12 meses. As taxas mudam ao longo do tempo e o cálculo não considera IOF (aplicável a resgates com menos de 30 dias). Não é recomendação de investimento.

Traduzindo: na renda fixa, R$ 300 mil entregam hoje algo entre R$ 2.100 e R$ 2.900 por mês, líquidos, sem nenhum trabalho e com resgate praticamente imediato. Esse é o número a bater.

De onde vem o retorno de um studio: são duas fontes, não uma

O erro mais comum na comparação é olhar só para o aluguel. O retorno de um imóvel para investimento tem duas pernas, e elas se comportam de formas muito diferentes:

• Renda de aluguel: o que entra todo mês, já descontados administração, vacância e manutenção. É a parte que vira dinheiro no bolso.
• Valorização: a variação do preço do imóvel ao longo do tempo. É retorno de verdade, mas só se realiza no dia da venda.

Comparar apenas o aluguel com o CDI subestima o imóvel. Somar aluguel e valorização e tratar tudo como se fosse dinheiro em conta superestima. O jeito honesto é manter as duas linhas separadas, e é assim que fazemos abaixo.

Cenário 1: studio de R$ 300 mil em locação tradicional

Em regiões centrais de São Paulo, o aluguel tradicional de um studio costuma ficar entre 0,4% e 0,5% do valor do imóvel por mês, em termos brutos. Num imóvel de R$ 300 mil, isso significa algo perto de R$ 1.500 por mês antes dos custos.

Descontando taxa de administração, um mês de vacância por ano e manutenção, sobra tipicamente algo entre R$ 1.100 e R$ 1.200 por mês, ainda antes do imposto de renda sobre o aluguel. No ano, entre R$ 13.500 e R$ 14.400 de renda efetiva.

Se somarmos uma valorização hipotética de 6% ao ano, entram mais R$ 18.000 no papel, chegando a cerca de 10,5% sobre o capital. Repare, porém, que menos da metade disso entra em caixa: o resto só aparece se e quando o imóvel for vendido. No mesmo período, o CDI entregaria os R$ 35.021 líquidos da tabela acima.

Ou seja: no formato tradicional e com a Selic em dois dígitos, a locação convencional dificilmente ganha da renda fixa no curto prazo. É por isso que a conversa sobre studios em São Paulo migrou para outro modelo de operação.

Cenário 2: o mesmo studio operado em short stay

No short stay (locação por temporada), a diária substitui o aluguel mensal e a receita por metro quadrado tende a ser maior, em troca de mais variabilidade e de uma operação bem mais intensa: precificação, anúncios, check-in e check-out, limpeza e enxoval entre hóspedes.

Nos estudos de caso publicados pela Midrah, studios geridos dessa forma em Moema, Berrini, Vila Mariana e Perdizes repassaram ao proprietário, em média, entre cerca de R$ 3,1 mil e R$ 4,9 mil por mês, já líquidos dos custos da operação, em ciclos de 7 a 14 meses.

Aplicando um repasse hipotético de 0,7% a 0,9% do valor do imóvel por mês a um studio de R$ 300 mil, teríamos entre R$ 2.100 e R$ 2.700 por mês, ou R$ 25.200 a R$ 32.400 no ano. Somada a valorização hipotética de 6%, o cenário chega a uma faixa de 14% a 17% sobre o capital, dos quais a parte em caixa já se aproxima do que a renda fixa entrega.

A contrapartida é a oscilação. Em um caso real que já publicamos aqui, a mesma unidade passou de R$ 15 mil em um mês de alta para cerca de R$ 1,6 mil em um mês fraco. A média do ano foi boa, mas quem precisa de um valor fixo todo mês precisa saber disso antes de entrar.

Os valores dos estudos de caso são resultados de operações específicas e não se repetem. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Os percentuais de repasse e valorização usados acima são hipóteses de cálculo, não projeções.

Os custos que quase ninguém coloca na conta

Comparativos de rentabilidade costumam ignorar o custo de entrar e de sair do imóvel. Ele existe e pesa, principalmente no primeiro ano:

• ITBI, escritura e registro: em São Paulo, o ITBI é de 3% sobre o valor de transmissão, mais custos de cartório. Em um imóvel de R$ 300 mil, algo entre R$ 12 mil e R$ 15 mil logo na entrada.
• Decoração e enxoval: no short stay não é opcional. É o que define a diária e a nota da unidade nas plataformas.
• Condomínio e IPTU: continuam correndo nos meses de vacância, quando não há receita para cobri-los.
• Imposto de renda sobre o aluguel: pessoa física recolhe por carnê-leão, com alíquota progressiva de até 27,5%.
• Corretagem na venda: entra na conta no dia em que a valorização vira dinheiro.

Nenhum desses itens aparece quando se compara "6% de aluguel" com "14% do CDI". Colocá-los na planilha é o que separa uma expectativa realista de uma frustração.

Liquidez: a diferença que mais pesa

No CDI, o resgate é praticamente imediato. Um imóvel leva de semanas a meses para ser vendido, e o preço final depende do momento do mercado e da pressa de quem vende.

Por isso o imóvel não compete com a reserva de emergência. Ele compete com a parcela do patrimônio que pode ficar parada por anos. Tratar as duas coisas como intercambiáveis é o que costuma gerar decisão ruim dos dois lados.

Em que situação cada caminho faz mais sentido

• Renda fixa: horizonte curto, necessidade de liquidez, zero trabalho operacional e, no momento, uma taxa alta em termos históricos.
• Imóvel: horizonte de cinco anos ou mais, tolerância a oscilação de receita e interesse em um ativo que o investidor pode reformar, decorar, alugar por temporada ou financiar.

Há um ponto que costuma passar despercebido na comparação: os 14,15% de hoje não estão contratados para sempre. Se a Selic cair, os quase R$ 2.900 por mês do CDI caem junto, no mês seguinte. O aluguel, por outro lado, tende a ser reajustado por índices de inflação e acompanha a curva de preços da região. São dois riscos diferentes, não um melhor e um pior.

Como fazer essa conta com os seus números

Todos os cenários acima usam premissas nossas. O que importa é a sua: valor disponível, prazo, necessidade de renda mensal e tolerância a variação.

O simulador da Midrah compara imóvel, CDI, Tesouro Selic e poupança usando as taxas do Banco Central atualizadas a cada acesso, e permite ajustar tanto o percentual de aluguel quanto o de valorização. Para ver o que está disponível hoje, vale olhar as operações em carteira ou falar com um especialista antes de fechar qualquer conta.