O condomínio pode proibir Airbnb? O que diz a convenção e o STJ

Sim, o condomínio pode proibir Airbnb, sob certas condições. É a resposta curta, e ela costuma frustrar quem já comprou o imóvel pensando em operar por temporada. A resposta longa é mais útil, porque o que decide não é a opinião do síndico nem o grupo de WhatsApp dos moradores: é o que está escrito na convenção, o que foi deliberado em assembleia e, cada vez mais, o que os tribunais vêm entendendo sobre o assunto.

E há uma novidade importante que muda o cálculo de quem está avaliando uma compra agora: o STJ suspendeu, em todo o país, os processos que discutem o tema, para fixar uma tese que valerá para todos os casos. Enquanto isso não sai, comprar apostando em short stay num prédio de destinação residencial é assumir um risco jurídico que ainda não tem resposta definitiva.

Este texto é informativo e reflete o cenário de 31 de agosto de 2026. Não é orientação jurídica e não substitui a leitura dos documentos do seu condomínio nem a consulta a um advogado, que é indispensável antes de qualquer decisão de compra.

O julgamento que vai valer para o Brasil inteiro

Em junho de 2026, a 2ª Seção do STJ afetou o assunto ao rito dos recursos repetitivos, no que ficou conhecido como Tema 1.443, e determinou a suspensão nacional dos processos que discutem se um condomínio pode restringir ou proibir a locação de curta duração por plataformas digitais.

A pergunta que o tribunal vai responder é bem específica: a cláusula de destinação residencial na convenção, por si só, basta para impedir a locação por curto prazo, mesmo sem proibição expressa ao Airbnb? A tese que sair será vinculante, ou seja, orientará todos os tribunais do país.

Até lá, o que existe é o entendimento que vinha se consolidando, e é ele que descrevemos abaixo. Mas vale registrar o que isso significa na prática para quem investe: o assunto está aberto. Quem comprar agora contando com short stay num edifício de destinação exclusivamente residencial está tomando uma decisão cujo desfecho jurídico ainda não foi escrito.

A linha que os tribunais vêm traçando

O entendimento predominante não é "pode" ou "não pode" em bloco. Ele separa duas coisas que costumam ser confundidas.

O ponto que costuma passar despercebido: o que pesa não é o Airbnb em si. É a natureza do uso. Um imóvel operado de forma contínua e profissional, com entra e sai típico de hospedagem, tende a ser lido como atividade de hospedagem, e não como moradia. Quando a convenção diz que o prédio é exclusivamente residencial, essa atividade passa a ser vista como fora da destinação, mesmo que a convenção nunca tenha escrito a palavra Airbnb.

É por isso que "na convenção não fala nada sobre Airbnb" não é a defesa que muita gente imagina que seja. E é exatamente essa questão que o STJ vai pacificar.

Quem manda: convenção, regimento ou assembleia?

Existe uma hierarquia, e confundi-la gera briga desnecessária.

• Convenção de condomínio. É o documento mais forte, registrado em cartório, e obriga todos os condôminos, inclusive quem comprou depois. Alterá-la exige quórum qualificado, de dois terços dos condôminos.
• Regimento interno. Detalha o uso das áreas e a rotina do prédio. Não pode contrariar a convenção.
• Assembleia. Delibera dentro do que a convenção permite. O entendimento que vem prevalecendo é que a assembleia pode regulamentar o uso conforme a destinação já prevista na convenção, com quórum qualificado, sem precisar alterar o ato constitutivo.

Na prática, isso significa que um condomínio residencial pode aprovar em assembleia uma regra restringindo a hospedagem de curta duração sem precisar refazer a convenção, desde que a destinação residencial já esteja lá e o quórum seja respeitado. É por isso que ler apenas a convenção não basta: as atas das últimas assembleias podem conter a restrição que você procura.

O que verificar antes de comprar

Este é o bloco que economiza dinheiro. Todos os itens devem ser conferidos antes da escritura, não depois.

• A convenção registrada em cartório, e não a cópia que o corretor mandou por WhatsApp. Peça a versão registrada e leia a cláusula de destinação.
• O regimento interno atualizado, com atenção a regras de acesso, portaria, uso de elevador e cadastro de visitantes, que costumam inviabilizar a operação na prática mesmo sem proibição explícita.
• As atas das últimas assembleias, no mínimo dos últimos dois anos. É onde a proibição costuma aparecer recém-aprovada.
• Uma pergunta formal, por escrito, à administradora do condomínio. Resposta verbal do porteiro ou do síndico não serve como prova.
• Se o edifício tem estrutura e destinação compatíveis com hospedagem. Alguns empreendimentos já nascem preparados e permitem a operação em convenção. Esse é o caminho sem atrito.
• As regras municipais, que existem em paralelo às do condomínio e variam por cidade.

O custo de pular essa checagem é assimétrico: verificar leva alguns dias, e descobrir depois significa um imóvel comprado para uma operação que não pode acontecer.

O que acontece com quem descumpre

Se o condomínio proíbe e o proprietário opera assim mesmo, a consequência típica é multa prevista na convenção. Havendo reiteração, a legislação permite agravamento da penalidade para o condômino que insiste em comportamento incompatível com as regras do prédio, e o condomínio pode ir à Justiça para fazer cessar a atividade.

Há também o custo que não aparece na conta: um proprietário em litígio com o próprio condomínio tende a ter dificuldade para operar com tranquilidade, e o imóvel carrega esse passivo na hora da revenda.

O condomínio proibiu. E agora?

Não significa que o investimento acabou. Significa que o modelo de operação precisa mudar.

• Aluguel tradicional. É o caminho direto, lícito em qualquer condomínio residencial, e com muito menos esforço de gestão. Compare os dois modelos em short stay ou aluguel tradicional.
• Temporada estendida, de estadias mensais. Contratos mais longos, sem a rotatividade que caracteriza hospedagem, tendem a ter menos atrito. É o modelo que funciona bem para acompanhantes de tratamento de saúde e profissionais em projeto temporário.
• Revender e recomprar em um empreendimento adequado. Faz sentido quando a diferença de receita entre os modelos justifica os custos da troca.

Vale lembrar que o aluguel tradicional não é o prêmio de consolação. Em regiões de demanda ancorada em saúde e universidade, como Vila Mariana, ele costuma ser o modelo mais eficiente de qualquer forma.

O jeito de não ter esse problema

A forma mais simples de resolver a questão é não comprar dentro dela. Existem empreendimentos concebidos para operação de curta duração, cuja convenção já contempla esse uso, e neles a discussão não existe. É o caso de boa parte da carteira que a Midrah acompanha, com empreendimentos em operações preparados para locação por temporada.

Se você está avaliando uma unidade específica e quer saber se ela comporta short stay antes de assinar qualquer coisa, essa é uma verificação que vale fazer com quem opera na região e conhece os prédios. E se a dúvida for sobre em qual região operar, o guia de bairros para investir em São Paulo e o simulador ajudam a montar a conta antes da decisão.