Como declarar a receita de short stay no imposto de renda

Quem recebe por short stay precisa declarar essa receita no imposto de renda, e a forma de fazer isso mudou de um jeito que a maior parte dos anfitriões ainda não percebeu. Desde janeiro de 2026, renda tributável de até R$ 5 mil por mês está isenta, e isso vale também para aluguel. Somada às deduções que a lei permite, a mudança fez muita gente com um ou dois imóveis passar a pagar zero, sem saber.

Este guia mostra como a receita é tributada, o passo a passo do carnê-leão, o que pode ser abatido, um exemplo com números e o que a reforma tributária muda a partir de 2027 para quem tem mais imóveis.

Conteúdo informativo, que reflete a legislação em vigor em 21 de setembro de 2026. Não é orientação tributária. As regras têm particularidades que dependem da sua situação completa: confirme sempre com um contador antes de recolher ou declarar.

A receita de short stay é tributável?

Sim. Para quem aluga como pessoa física, a receita de locação por temporada é rendimento tributável, e a regra é a mesma do aluguel convencional: o imposto é apurado mês a mês pelo carnê-leão, e não apenas uma vez por ano na declaração.

Receber por uma plataforma não muda isso. A plataforma intermedeia o pagamento, mas o rendimento continua sendo seu e continua exigindo o recolhimento mensal. E também não importa se o valor é pequeno: a obrigação existe, o que muda com o valor é quanto você paga, inclusive zero.

O que mudou em 2026: a isenção até R$ 5 mil

A Lei 15.270/2025, sancionada em novembro de 2025 e em vigor desde 1º de janeiro de 2026, ampliou a isenção do imposto de renda da pessoa física. A novidade que interessa aqui é que ela alcança também quem recebe aluguel pelo carnê-leão.

O ponto que muda tudo é que a faixa vale para o rendimento tributável, ou seja, depois das deduções. Por isso as despesas que você pode abater passaram a pesar tanto: elas podem ser a diferença entre pagar e não pagar.

Um cuidado importante: a isenção olha para a sua renda tributável total, e não apenas para o aluguel. Se você tem salário ou outra renda, o ajuste anual soma tudo. Quem recebe por short stay além de um salário deve simular a conta completa com o contador, porque o aluguel pode deixar de estar isento no ajuste anual.

Carnê-leão, passo a passo

• Some a receita do mês. Tudo o que entrou de hospedagem no mês, pelo valor recebido.
• Abata as deduções permitidas. As despesas do próximo bloco reduzem a base de cálculo.
• Lance no Carnê-Leão Web, dentro do programa da Receita Federal, que calcula o imposto já considerando a nova isenção.
• Gere o DARF, com o código 0190, se houver imposto a pagar.
• Pague até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Receita de março, por exemplo, vence no último dia útil de abril.

Mesmo nos meses em que o imposto sai zero, vale lançar a receita no carnê-leão. É esse registro que depois alimenta a declaração anual e mantém o histórico coerente com o que a plataforma informa.

O que pode ser deduzido

A última linha merece atenção. Despesas operacionais típicas de hospedagem, como limpeza entre hóspedes e enxoval, não têm tratamento pacificado para a pessoa física. Abater sem segurança gera risco de autuação; deixar de abater o que é permitido é pagar imposto a mais. É exatamente o tipo de decisão que justifica um contador.

Um exemplo com números

Imagine um studio que gerou R$ 7.000 de receita em um mês, operado por administradora.

Uma receita de R$ 7.000, que pela regra antiga pagaria imposto, fica isenta depois das deduções. É o efeito combinado que muita gente ainda não percebeu. Mas repare na condição: o exemplo considera que essa é a única renda tributável da pessoa. Com salário somado, a conta anual muda.

Exemplo hipotético e simplificado, sem valor de orientação. Percentuais de administração, condomínio e IPTU variam conforme o imóvel, e o resultado real depende da sua renda tributável total no ano.

Na declaração anual

• Importe os dados do carnê-leão para a declaração. A receita aparece em rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física, e o imposto já pago mês a mês é compensado.
• Declare o imóvel em Bens e Direitos, pelo custo de aquisição, somando benfeitorias comprovadas. O valor não é atualizado pelo preço de mercado.
• Guarde os comprovantes de receita e de cada dedução pelo prazo legal. Extrato da plataforma, boletos de condomínio e IPTU e notas da administradora.

O que muda a partir de 2027: IBS e CBS

A reforma tributária, aprovada pela Lei Complementar 214/2025, cria dois tributos sobre consumo, o IBS e a CBS, e traz uma regra específica para o short stay: locação de até 90 dias passa a ser equiparada a hospedagem, ou seja, tratada como serviço de hotelaria.

A boa notícia para o investidor pequeno é que isso não alcança todo mundo. A pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS quando, no ano anterior, tiver mais de três imóveis locados e receita de aluguel acima de R$ 240 mil, ou quando a receita ultrapassar esse limite em mais de 20%, independentemente do número de imóveis.

Dois pontos para não confundir. Primeiro, IBS e CBS não substituem o imposto de renda: quem se enquadra passa a lidar com os dois ao mesmo tempo. Segundo, 2026 é um ano de transição e teste, e a cobrança efetiva começa em 2027, com implementação gradual nos anos seguintes. Para quem tem um portfólio perto desses limites, o planejamento precisa começar agora, e não depois que a regra estiver valendo.

Pessoa física ou pessoa jurídica?

É a pergunta que aparece assim que o número de imóveis cresce. Não existe resposta genérica: a partir de certo volume, estruturar a operação por uma pessoa jurídica pode mudar a carga tributária, mas traz custos de contabilidade e obrigações próprias. Com a reforma entrando em 2027, a conta que valia no ano passado pode não valer mais. É uma decisão para tomar com o contador, com os números da sua carteira na mesa.

Os erros mais comuns

• Deixar para declarar só no ajuste anual. O carnê-leão é mensal, e o atraso gera multa e juros.
• Supor que valor pequeno dispensa a declaração. A isenção zera o imposto, não a obrigação de informar.
• Esquecer de somar a outra renda. A isenção de R$ 5 mil olha a renda tributável total, não só o aluguel.
• Abater despesas sem base. Limpeza e enxoval têm tratamento controverso; deduzir sem segurança gera risco.
• Ignorar a reforma tributária. Quem está perto de quatro imóveis ou de R$ 240 mil por ano precisa planejar antes de 2027.

Se você ainda está decidindo entre os modelos, vale ler short stay ou aluguel tradicional, que compara também a carga de gestão, e o condomínio pode proibir Airbnb, porque a questão jurídica vem antes da tributária. Para ver números de uma operação real, com receita e repasse abertos, o estudo de caso de Moema mostra 14 meses completos. E o simulador ajuda a comparar o imóvel com a renda fixa antes de decidir.